Küsimus Kuressaare Linnakodaniku komisjonile.

Kui inimene ei puutu kokku asjaajamisega, siis võib talle tunduda, et kõik ongi korras. Tegelikult ei ole. Allpool minu kirjavahetus Kuressare linnakodaniku komisjonis. 

Tere

Palun avalikustada Kuressaare linnakodaniku komisjoni protokoll 15 dets. 2022, kus oma sõnavõtus mainisin, et teemaks oleva detailplaneeringu aadressil Lagle tänav Kuressaare, kus omanik soovib ehitada suurema ehitusaluse pinnaga elamu. Tegelikkuses algas Lagle tänaval elamu ehitus juba kevadel 2022 ja 15. detsembriks oli ehitusjärk kujundina määratletav. Rajatud oli vundament ja poolteist korrust ehitisest. Mainisin koosolekul, et teema käsitlus detailplaneeringute osalise tühistamise puhul on muutunud Saaremaa vallale mustriks. Siinkohal palun vastust küsimusele. 1. Kui omavalitsus on varem 13 korda rikkunud planeerimisseadust, kas siis 14-s kord on juba legitiimne.

2. Kuna Paragrahv 125 lõige 5 kehtib juhul, kui alal puudub DP, seega ei saa antud juhul see paragrahv olla erandit võimaldavate proj. tingimuste aluseks. Väide, et DP on 19a vana, ei ole argument, kuni see kehtib  aga terve DP kehtetuks tunnistamine rikub kõigi nende kinnistuomanike õigustatud ootusi, kes seal planeeringule vastavalt ehitanud on ning kes on krundi soetanud ja ehitanud teadmises, et tuleb väikeste hoonemahtudega soliidne rohke rohelusega arhitektuurselt harmooniline piirkond. Kui par.125 lg5 kehtiks ka kohtades, kus DP olemas, siis puuduks ju DP-l igasugune mõte. 

3. Saan aru seletuskirjast, et vald soovib kõigepealt tühistada dp krundi ulatuses paragrahv 140(1) järgi ja siis kasutada 125lg5. Ses osas näen ma vastuolu par 140 lõige 2-hega, mille järgi peab jääma tagatuks kogu planeeringu (mitte selle allesjääva osa nagu seletuskirjas mainitud) terviklahenduse elluviimine. Terviklahenduse alla kuulub kogu ala ja terviklahendus kaob kohe, kui mingis osas erisus teha. Kommentaariks: Seega rikutakse par. 140(2) ja kuritarvitatakse par. 125(5). Äärmiselt ebameeldiv paragrahviväänamine, mille tulemusena ei täida KOV endale pandud ülesannet tagada väärtuspõhine elukeskkond, ülejäänud kinnistuomanike õigused ja planeerimisseaduse eesmärkide elluviimine.Roland Mere

Ja vastus: 

Tere, Roland! Saadan vastused ja seisukohad Teie poolt esitatud küsimustele. Olete esitanud väited seni kehtiva Golfiala detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise otsusele. Väidate, et „paragrahv 125 lõige 5 kehtib juhul, kui alal puudub DP, seega ei saa antud juhul see paragrahv olla erandit võimaldavate proj. tingimuste aluseks.“Selgituseks, et Kuressaare linn on detailplaneeringu kohustusega ala nii ehitusloakohustuslike hoonete püstitamiseks kui ka olemasolevate laiendamiseks üle 33 protsendi. Selline lausaline kohustus on suhteliselt koormav ehitamise soovi korral, kui piirkond on väljakujunenud ja igakordne uus detailplaneeringu menetlus ei anna juurde linna ehituslikult parema tulemuse saavutamisele. Samuti ei oma detailplaneeringu koostamine sageli sisulist väärtust, kuid toob kaasa nii ajalise kui ka muu ressursi tarbetu kulutamise ning otstarbekam on sarnastel juhtudel määrata ehitusõigus projekteerimistingimuste alusel, mille koostamisse kaastakse ka naaberkinnisasjade omanikud. Lähtudes ehitusseadustikus (EhS-s) sätestatust, esitatakse projekteerimistingimused naaberkinnisasjade omanikele arvamuse avaldamiseks, samuti tuleb projekteerimistingimuste andmisel läbi viia avatud menetlus. Seega on tagatud, et naaberkinnisasjade omanikud saavad oma õigusi kaitsta projekteerimistingimuste andmise menetluses. Planeerimisseaduse (PlanS ) sättes toodud võimalus aitab hoida kokku ressurssi, mis kulub detailplaneeringu menetlemisele, mis tehakse kinnisasjade omanike kokkuleppel ja mille suhtes puudub avalikkuse kõrgendatud huvi.PlanS tulenev detailplaneeringu eesmärk on eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja seda eesmärki täidetakse ka juhul, kui osaliselt detailplaneering kehtetuks tunnistada. Golfiala detailplaneeringu üldine idee oli eelkõige hinnata kavandatava ehitustegevuse tervikmõju ja leida ühiskondlik kokkulepe nende muudatuste elluviimiseks. Golfiala detailplaneeringuga on saavutatud ühiskondlik kokkulepe ala hoonestamiseks. Iga uue krundi hoonestustingimuste täpsustamiseks ei ole sisuliselt vajalik uue detailplaneeringu koostamine, vaid nimetatud eritingimuste üle vaatamine, kaalumine piirkonda sobivuse osas ja piirinaabrite teavitamine.Õige on väide, et PlanS § 125 lg 5 käsitleb projekteerimistingimuste väljastamist detailplaneeringu puudumisel, kuid hetkel ongi päevakorras krundi osas detailplaneeringu tühistamine, et seejärel projekteerimistingimustega anda ehitusõigus krundi hoonestamiseks. PlanS § 125 lg 5 on eri norm projekteerimistingimuste väljastamiseks EhS § 26 alusel ja on seetõttu projekteerimistingimuste väljastamise aluseks. Oma küsimustes toote välja, „väide, et DP on 19a vana, ei ole argument, kuni see kehtib, aga terve DP kehtetuks tunnistamine rikub kõigi nende kinnistuomanike õigustatud ootusi, kes seal planeeringule vastavalt ehitanud on ning kes on krundi soetanud ja ehitanud teadmises, et tuleb väikeste hoonemahtudega soliidne rohke rohelusega arhitektuurselt harmooniline piirkond. ( täpsustuseks - 125 lg5 kehtiks ka kohtades, kus DP olemas, siis puuduks ju DP-l igasugune mõte.)“Selgituseks, et Golfiala detailplaneeringu senisel elluviimisel on enne Saaremaa valla moodustamist väljastatud ehituslubasid suurema ehitisealuse pinnaga hoonetele, kui detailplaneering ette näeb. Hetkel on kehtivas planeeringualas 20 krunti, mille ehitusload, ega kasutusload ei vasta kehtivale detailplaneeringule. Saaremaa vallavalitsus kaalus 2018 a-l kogu detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist, kuna algselt kavandatud puhkealast golfialal on saanud aastaringselt kasutatav elamuala, kuid ei realiseerinud seda omanike vastuseisu tõttu. Juriidiliselt korrektne oleks väljastatud kahekümne ehitus ja kasutuslubade kehtetuks tunnistamine. Saaremaa vallavalitsuse on seni sellest nõudest loobunud ja on seisukohal, et saab käsitleda võrdsete tingimuste loomist alal ja detailplaneeringu edasisel arendamisel lähtuda tekkinud situatsioonist. Oleme vaadanud iga uut püstitatavat hoonet eraldi ja kaalunud igakordselt piirkonda sobivust. Lisaks on kaasatud avalike menetluste kaudu piirinaabrid. Ei ole korrektne väide, et neil 20 kinnistuomanikul kes seni planeeringulahendust on eiranud ja ehitanud suuremad hooned saaks olla õigustatud ootusi, et „tuleb väikeste hoonemahtudega soliidne rohke rohelusega arhitektuurselt harmooniline piirkond“. Lisaks toote välja, „et vald soovib kõigepealt tühistada dp krundi ulatuses paragrahv 140(1) järgi ja siis kasutada 125lg5. Ses osas on vastuolu par 140 lõige 2-hega, mille järgi peab jääma tagatuks kogu planeeringu (mitte selle alles jääva osa nagu seletuskirjas mainitud) terviklahenduse elluviimine. Terviklahenduse alla kuulub kogu ala ja terviklahendus kaob kohe, kui mingis osas erisus teha.“Selgituseks, et PlanS -ga on antud võimalus detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamiseks, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist. PlanS ei sätesta reegleid, millises osas võib detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistada, seega on kohalikule omavalitsusele jäetud ulatuslik kaalutlusruum. Kehtetuks tunnistamisel tuleb analüüsida, kuidas hakatakse planeeringut ellu viima kui osa planeeringust enam ei kehti. Seega on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel tegemist kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsusega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Kehtivas osas on planeeringulahendus endiselt elluviidav. Kuna olukord on kehtestamisest alates oluliselt muutunud, siis on vald seisukohal, et kaasaegsete pereelamut projekteerimiseks saab detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistada, kui naaberkinnistute omanikud on sellega kirjalikult nõustunud. Lisaks on kaasatud planeeringualal olevate kinnistute omanikud, kes on saanud võimaluse vastuväiteid esitada.Kui kohalik omavalitsus soovib detailplaneeringu kohustusega aladel anda projekteerimistingimused, siis seda erandit reguleerib PlanS § 125 lg 5, milles on välja toodud tingimused, millele peab konkreetne juhtum vastama, et detailplaneeringu koostamisest saaks loobuda. Tingimused on jagatud kaheks punktiks, kus kõigepealt tuleb tuvastada ehitise sobivus juba olemasolevasse keskkonda ehk tegelikku olukorda (PlanS § 125 lg 5 p 1) ja teiseks peab kavandatav ehitis olema kooskõlas valla või linna ruumilist arengut suunava üldplaneeringuga (PlanS § 125 lg 5 p 2).Ehitise olemasolevasse olukorda sobivuse tagamisest: Hoone on olemuslikult ümbritsevaga sarnane, kui selle kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht on piirkonnas väljakujunenud keskkonda sobilik. Oluline on, et visuaalselt oleks tegemist nn tühimiku täitmisega, sarnase ehitise ehitamine kavandatuga sarnaste ehitiste vahele (nt eramu teiste eramute vahele), kus avalikkuse huvi ja linnaehituslikud mõjud kas puuduvad või on väikesed.Kavandatava ehitise üldplaneeringuga kooskõla tagamisest: Projekteerimistingimused peavad olema kooskõlas olemasoleva kehtiva üldplaneeringuga, üldplaneeringus kehtestatud maakasutus- ja ehitustingimustega, sh projekteerimistingimuste andmise aluseks olevate tingimustega. Saaremaa vallavalitsus on seisukohal, et PlanS -st tulenevate eesmärkide täitmiseks on detailplaneeringu terviklahendus elluviidav ka siis kui osaliselt detailplaneering kehtetuks tunnistada, sealjuures järgitakse seadusest tulenevaid piirmäärasid ja muudatused on kooskõlas üldplaneeringuga. Parimat Kaarel Tang Abivallavanem Saaremaa Vallavalitsus Marientali tee 27, Kuressaare 93820+372 452 5073 

Masendav eksole? Pikalt laialt seletavad, kuidas see tegevus nende arvates seaduslik on ja sellest tegevusest tekkinud probleem neid üldse ei huvita. Tundub, et Saaremaa vallas pole kellegil õrna aimu ka, milleks DP-d tehakse ja seda nähakse mingi arusaamatu ebavajaliku bürokraatiana. Selgituseks.

PlanS 124(2) Detailplaneeringu eesmärk on eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine. Selle punkti teise poole jätsid nad oma kirjast välja.

Samuti tõid nad välja ühe asjaolu, millest nad oleks pidanud vaikima - PlanS § 125 lg 5 on eri norm projekteerimistingimuste väljastamiseks EhS § 26 alusel. Kui 125(5) aluseks on EhS 26 – ( Projekteerimistingimused detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel.) , siis on selle 125(5) kasutamine Golfialal ju ebaseaduslik.  DP tühistamine ei muuda ala alaks, millel DP koostamise kohustus puudub, et seal seda 125(5) üldse kasutada saaks.

Jah, seadus annab küll KOV-ile mitmetes asjades kaalutlusõiguse, kuid kui puuduvad kaalutlemiseks pädevad spetsialistid, siis võiks selle õiguse kasutamist vältida, et mitte teha halbu otsuseid. On elementraane ju, et ehitise või planeeringu sobivust suudab professionaalselt kaalutleda vaid spetsialist, kes omab ise nõutavat pädevust ( vastav kutsetase) ehitusprojekte ja planeeringuid koostada.

Kuna oleg golfialaga juba aastaid kursis ja enamus dokumente on minu käest läbi käinud- leidsin ka projekteerimistingimused, mis DP-le lisaks tehti.

Tean, et ega see jutt paljusid ei huvita aga loodan, et annab mingigi pildi asjaajamisest meie vallaga. 

EGAS MIDAGI- OOTAME SOTSIAALSET TELLIMUST, ET DOKUMENTATSIOON JA KIRJAVAHETUS AVALIKUSELE PAISATA. AINULT, ET KAS MÕNI SEL JUHUL VANGI EI LÄHE.